Gayrimenkul yatırımı, birçok milyarderin servetini kazanmak için kullandığı yollardan biridir. Emlak sektörü çok büyük ve bu konuda akıllı oldukları sürece herkesin başarılı olması için yer var. İster sıradan ofis işinizden çıkmak için tam zamanlı bir yatırımcı olmak isteyin, ister yanda yapmak isteyin yatırım yapmanın temel kurallarını uygularsanız kazancı yakalayabilirsiniz.
Mülk yatırımı, zengin veya yoksulları daha da zenginleştiren dişlilerden biridir. Dünyanın finansal durumunu tahmin etmek zor. Birçok yatırım türü büyük riskler içeriyor. Ancak emlak yatırımları, ufukta kaybetme şansı olmadan zeminlerini oldukça iyi tutuyor gibi görünüyor. Gayrimenkul yatırımlarında başarılı olmak için, verimli bir şekilde satış yapabilmek veya satın alabilmek için bir mülkün tam değerini bilmeniz gerekir.
Adil piyasa değeri
Değerlendirmenize başlamadan önce, ortalama bir alıcının bir mülk için ödemesi gereken değer olan Adil Piyasa Değerini (FMV) bulmanız gerekir. Bu işlem, piyasaya bağlı gerçeğe uygun bir değer vermek için bu süre içinde satılan tüm evleri değerlendiren, önceki 12 aylık dönem boyunca toplanan bir bilgi havuzu olan karşılaştırılabilir veriler kullanılarak yapılır. Bu zaman ve deneyim gerektiriyor, bu yüzden birçok insan bilinçli kararlar vermek için yatırım gruplarını kullanmayı tercih ediyor.
Bazı uzmanlara göre; farklı kaynaklardan düşük değerli mülkler satın almak, iyi bir anlaşma ve farklı yatırım fırsatları elde etmenizi sağlayabilir. Nakit ödeme ve büyük miktarlarda satın alma yatırım gruplarının, yatırım için olgunlaşmış güvenli mülkleri korumalarına yardımcı olur. Evler; yaş, alan ve durum gibi benzer özelliklere sahip değerlendirme alanında yer alır. Karşılaştırılabilir bir hesaplama yapmak içini profesyonel bir emlakçıya danışabilirsiniz.
Değiştirme Maliyeti ve Mülk Gelirleri
Birçok yatırımcı, karşılaştırılabilir verilerin yeterli olmaması durumunda veya piyasa verilerini karşılaştırmanın ve doğruluğunu görmenin bir yolu olarak değiştirme maliyetlerini hesaplar. Değiştirme maliyetleri, aynı arazide bu mülkün yeniden inşası için ödenmesi gereken para anlamına gelir. İşgücü, maddi maliyetler, arazinin fiyatı ve yıla bağlı olarak amortismana bakar.
Mülkün geliri çok önemli bir ölçümdür ve mülk sahiplerine veya kiracılara mülkü kiraladıkları fiyat hakkında soru sorarak elde edilebilir. Ayrıca, bir alanın kiralama fiyatlarındaki varyasyonun ayrıntılı bir dökümünü almak için emlak ofislerine danışabilirsiniz.
Yıllık Net Faaliyet Geliri
Yıllık net faaliyet geliri, daha sonra bir mülkün alıcıya yatırım olarak gerçek değerinin bir göstergesi olan önemli bir bilgi parçasıdır. Hesaplayabilmek için, kiralanan yerin 12 ay içinde beklenen değeri, işletme ve bakım maliyetleri bilinmelidir. İşletme maliyetleri vergileri, yönetim ücretlerini, onarımları ve bakımı içerir.
Sermayelendirme oranı
Kapitalizasyon oranı, yatırımcıların bir mülke yatırım yapıp yapmamaya karar vermelerinin temel ölçütlerinden biridir. Tüm yatırımcılar mümkün olan en yüksek kapitalizasyon oranlarına sahip mülkler arar. Yıllık net faaliyet gelirinin satın alma veya piyasa fiyatına bölünmesiyle hesaplanır. Yatırıma layık görülen gayrimenkullerin ortalaması %5 ila %8,5 arasındadır. Mülk 1 milyon dolara satıldıysa ve yıllık net geliri 100.000 dolar ise, aktifleştirme oranı % 10 olurdu, bu da iyi bir yatırım anlamına gelir.
Faktoring İpotekleri
Mülk yatırımcılarının birçoğu ipotekli mülkler hakkında doğru ve bilgili kararlar vermek istiyor. Yıllık net faaliyet gelirini hesaplayabilmek için, ipotek ödemesinin mülkün genel yıllık gelir oranından çıkarılması gerekir . Hesapladığınız sayı, mülkü kiralamak için gereken peşinatlara ve bakıma bölünür. 20.000 $ peşinat ve 5.000 $ ‘lık onarımdan oluşan toplam 25.000 $, nakit nakit getirisini alacağınız net işletme gelirini bölmek için kullanılır; 30.000 dolara bölmek size % 10’luk bir yatırım getirisi sağlayacaktır.
Brüt Kira Çarpanı
Bu yaklaşım, yıllık net faaliyet geliri yaklaşımına biraz benzeyebilir. Ancak bir yatırımın buna değip değmeyeceğini belirlemek için farklı ilgi noktaları kullanır. Vergi, sigorta, bakım ve diğer kamu hizmetleri gibi bazı masrafları etkilemez. Brüt kira, aktifleştirme oranı olarak kabul edilir. Brüt rant çarpanı oranı her zaman 1’den fazladır. Brüt rant çarpanı yüzde yerine doğrudan orandır. Bir mülkün mahalledeki emsaline karşı nasıl bir performans gösterdiğini görmek için brüt kira çarpanı oranlarını karşılaştırın.
Brüt kira çarpanını hesaplayabilmek için, birimin satış fiyatını ürettiği yıllık gelire bölün. Brüt kira çarpan rakamlarını yıllık gelirle çarparak mülkün piyasa değerini kolayca bulabilirsiniz. Bitişik birimlerden daha düşükse, değerli bir yatırım olmayabilir.
Maliyet Değerlendirmesi
Maliyet yaklaşımı, gayrimenkulün gerçek değerinin en çok ne için kullanılabileceğini dikkate alarak belirlemeye yönelik daha genel bir yaklaşımdır. Boş arazinin değerini belirlemenin yaygın bir yoludur. Arazi değeri ve amortisman değeri, maliyetin ortaya çıkması için dikkate alınır. Bir yatırımcı, onu ticari bir kiralama alanına dönüştürmek için arazi satın almak istiyorsa, maliyetler petrol sondaj projeleri için satın alınan alanlardan farklı olacaktır. Alanın imar edilmesi, konut geliştirme için imar edilmeyen alanların imarlı alanlardan daha düşük fiyatlı olması nedeniyle mülkün maliyetini etkiler.
Mülklere yatırım yapmak, zaman yönetimi ve piyasadaki herhangi bir değişiklik için yere yakın durmayı gerektiren bir süreçtir. Mülklere yatırım yaparken ilk başta ezici olabilir, ancak daha güvenli bir yaklaşım için profesyonellere her zaman danışabilirsiniz.
